در فرایند معامله املاک و مستغلات، صلح نامه ملک به عنوان یکی از ابزارهای مهم و استفاده شده در این حوزه، نقش بسیار اساسی دارد. این عقد نامه، با توجه به شرایط و ویژگی‌های هر معامله، می‌تواند به عنوان جایگزینی مناسب برای قراردادهایی نظیر مبایعه نامه و اجاره‌نامه به کار رود. زیرا انعطاف پذیری بالایی دارد و قادر است با نیازهای خاص هر معامله هماهنگ شود. در ادامه قصد داریم به طور کامل‌تر به بررسی آن بپردازیم.
صلح نامه ملک چیست؟
صلح نامه ملک به عنوان یک نوع از قرارداد توافقی بین طرفین معامله با هدف آشتی و سازش تعریف می‌شود. مهم است بدانیم که استفاده از صلح‌نامه ملک به معنای وجود اختلافات در معامله نیست، بلکه این نوع عقد برای جلوگیری یا حل اختلافاتی که ممکن است در آینده به وجود آید، مورد استفاده قرار می‌گیرد. به این ترتیب می‌توان گفت صلح‌نامه ملک به عنوان یک ابزار اصولی برای جلوگیری از بروز اختلافات ناشی از معامله عمل می‌کند. از آنجایی که بارزترین قراردادها در معاملات املاک، اجاره نامه و مبایعه نامه است می‌توان با بررسی ماهیت آنها، مفهوم صلح نامه را بهتر درک کرد.
هنگامی که قراردادهایی نظیر مبایعه نامه تنظیم می‌شوند، طرفین قرارداد به دنبال این هستند تا بیشترین منافع از قرارداد را بدست آورند. از این رو جهت محفوظ ماندن منافع طرفین در معامله مراجع قانونی مطابق با ضوابط تعیین شده قوانینی را مدنظر قرار می‌دهند. با این حال، لازم به ذکر است که ماهیت صلح نامه ملک بیشتر به جلوگیری از اختلافات آینده که ممکن است در اقسام رایج و قابل پیش‌بینی رخ دهد، متمرکز است. به همین دلیل، بسیاری از قوانین معمولاً در صلح‌نامه ملک وجود ندارند، زیرا هدف آنها از بین بردن اختلافاتی است که امکان دارد در آینده پیش آید و تنظیم منافع فعلی طرفین را مد نظر قرار نمی‌دهد.
از صلح نامه ملک چه زمانی استفاده می‌شود؟
زمان استفاده از صلح نامه ملک به دو صورت است. در وهله اول زمانی است که صلح نامه جانشین سایر قراردادها می‌باشد. وهله دوم نیز جهت از بین رفتن و حل اختلافات، استفاده از صلح نامه جایز است. در ادامه با ذکر مثال به درک بهتر مفهوم آن می‌پردازیم.
برای حالت اول تصور کنید که یک آپارتمان دارید آن را به فرزند خود می‌دهید. در چنین شرایطی می‌توانید از صلح نامه ملک به جای عقد قرارداد خرید و فروش استفاده نمایید. در این نوع قرارداد نیز نتیجه و شرایط مالکیت وجود دارد.
برای حالت دوم نیز تصور کنید بین خریدار و فروشنده برای معامله یک ملک اختلافاتی به وجود آمده است. سپس با کمی توافق و میانه‌گری، طرفین بدون مراجعه به مراجع قانونی با یکدیگر کنار می‌آیند. در این شرایط طرفین معامله می‌توانند به منظور اینکه این سازش جنبه قانونی داشته باشد، از صلح نامه ملک استفاده نمایند.
عقد صلح مطابق با مدت انتفاع به چند دسته تقسیم می شود؟
صلح عمری و صلح رقبی از انواع صلح نامه ملک ، مطابق با مدت انتفاع می‌باشند. در ادامه به شرح بیشتر آنها می‌پردازیم.
- گاهی مالک به شخصی حق استفاده و بهره از ملک خود را می‌دهد؛ اما قید می‌کند که تا زمان حیات حق استفاده از آن ملک به خودش تعلق دارد. در این صورت عقد صلح نامه ملک به صورت صلح عمری تعیین می‌گردد. استفاده از این نوع عقد صلح در زمان وراثت مناسب است. برای مثال اگر فردی قبل از فوت خود قصد تقسیم ملکش را کاملا با تصمیم شخصی داشته باشد، می‌تواند از صلح عمری استفاده نماید. در این صورت ملک پس از فوت مالک مطابق با نسبت دلخواهی که بین وارثین تقسیم شده به وراث می‌رسد و مالک نیز تا زمان حیات خود از ملکش استفاده می‌نماید.
- حق استفاده از ملکی تنها در مدت مشخص شده صلح رقبی نام دارد. برای مثال مالک قصد دارد حق بهره برداری و استفاده از ملک خود را به مدت ۲ سال به شخصی واگذار نمایند. در این صورت صلح رقبی جهت قرارداد اجاره به آنها پیشنهاد می‌شود.
عقد صلح نامه ملک دارای چه ارکانی می‌باشد؟
- متصالح: متصالح به کسی گفته می‌شود که قرار است ملکی یا حق استفاده از ملکی به او تعلق گیرد.
- مُصالح: فردی که قصد دارد ملک خود را با صلح به فرد دیگری واگذار نماید، مصالح نامیده می‌شود.
- مورد صلح: ملکی که از طریق عقد صلح به فردی واگذار گردد، مورد صلح نام دارد.
- مال الصلح: مال الصلح پول یا مالی می‌باشد که فرد متصالح در ازای ملک مورد صلح پرداخت می‌نماید.
یک نکته مهم که در اینجا آشکار است این است که ارزش مال الصلح در صلح نامه ملک ممکن است به هیچ وجه با ارزش مورد صلح همخوانی نداشته باشد. به عنوان مثال، مورد صلح ممکن است یک ویلا با ارزش چندین میلیارد تومان باشد، در حالی که مال الصلح ممکن است محصولی و مالی ساده مثل یک سکه باشد. در ادامه، تفاوت بین صلح‌نامه و مبایعه‌نامه را بررسی می‌کنیم و توضیح می‌دهیم که چرا این موضوع از اهمیت بالایی برخوردار است.
صلح نامه ملک با مبایعه نامه چه تفاوتی دارد؟
- در فرایند معاملات خرید و فروش ملک، تعهدات مالی و ارتباط آن با ارزش ملک به طرز قابل توجهی حائز اهمیت است. بنابراین، قانونگذار خیار غبن فاحش را برای امکان فسخ معامله در نظر گرفته است. با این حال، در موارد صلحی، تطابق بین مال صلح و شرایط واقعی مورد صلح، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند و تأثیر معاملات مالی کمتری دارد.
- در قراردادهای مبایعه، پرداخت و مراحل آن از اهمیت بسیاری برخوردار است. اما در معاملات صلح، امکان وقوع اینکه هیچگونه پرداختی انجام نشود، وجود دارد.
- در قرارداد بیع، اهمیت بالایی به تصرف و انتقال ملک داده می‌شود. اما در معاملات صلح، این امکان وجود دارد که ملک مورد نظر پس از فوت مالک، به طرف مقابل واگذار شود، بدون آنکه هیچ پرداختی صورت گیرد.
در تدوین صلح نامه چه اصولی باید رعایت شود؟
هنگام نوشتن هر قراردادی از جمله صلح نامه ملک باید متن طوری تنظیم و نوشته شود که از لحاظ حقوقی مورد تایید باشد. موارد زیر از نکات بسیار مهم در نوشتن صلح نامه می‌باشند.
- می‌بایست صلح به شرط مشروع و قانونی انجام شود. برای مثال صلح جهت تبدیل یک آپارتمان مسکونی به مرکز فساد از ریشه باطل و ناموفق خواهد بود.
- انجام صلح اموال به شرط در مالکیت بودن فرد
- بالغ بودن و داشتن وضعیت عقلانی سالم هر دو طرف معامله
- هدف صلح باید به غیر از فرار دین باشد برای مثال جهت فرار از پرداخت بدهی
- اجرای صلح تنها درباره اموال حاضر در مالکیت فرد
نمونه‌ای از متن صلح نامه ملک
ماده ۱ – طرفین قرارداد
مصالح (صلح کننده): خانم/آقای ……………………. به شماره شناسنامه …………….. صادره از…………………. به کدملی ………………………….. به نشانی ……………………………………………………………………………….
متصالح (صلح گیرنده): خانم/آقای ……………………. به شماره شناسنامه …………….. صادره از…………………. به کدملی ………………………….. به نشانی ……………………………………………………………………………….
ماده ۲ – مورد صلح
عبارت است از چهار دانگ ملکیت و منافع و کلیه حقوق مستقر در پلاک ثبتی …………. فرعی از …….. اصلی ……………. به نشانی …………………………………………………………………………………………………………… و نیز کلیه توابع و ملحقات و آنچه که در سند مالکیت آمده است اعم از پارکینگ و انباری و نیز انشعابات آب و برق و گاز و تلفن منصوب در آن که متعاقب تنظیم این صلح نامه نسبت به انتقال و واگذاری سند قطعی اقدام خواهد شد.
ماده ۳ – عدم ممنوع المعامله بودن
بنا به اظهار متصالح و متصالحین جزء اشخاص ممنوع المعامله نبوده و نمی‌باشند و هرگونه مسئولیت ناشی از اظهارات خود را شخصا بر عهده می‌گیرند.
ماده ۴ – منافع مورد مصالحه
بر اساس اظهار مصالح، منافع مورد مصالحه قبلا به شخصی واگذار نشده است. ولیکن ضمن همین سند، متصالحین مورد مصالحه را به مصالح با حق عمری برای انتفاع از منافع داده‌اند تا مادام العمر خود از منافع آن رایگان استفاده کند و مورد مصالحه کما فی‌السابق در تصرف مصالح باقی ماند. همچنین شرط شد مصالح حق واگذاری منافع متعلقه را در زمان حیات خود به ثالث و به غیر بدون اذن و اجازه را دارد و مصالح اقرار به قبض مورد صلح نمود.
ماده ۵ – مبلغ مورد معامله
عبارت است از ……………………… تومان معادل ……………………….. ریال که به طور قطعی متصالح به عنوان عوض صلح به صالح پرداخت می نماید.
نکته: همانطور که پیش‌تر گفتیم، برای صحت عقد صلح نیاز به پرداخت هیچ وجهی نیست. همچنین لزومی ندارد پرداخت انجام شده در ازای صلح، تناسبی با ارزش ملک داشته باشد. بنابراین اگر در قیمت بالا حتی ۱۰۰۰ تومان به عنوان مبلغ مورد معامله نوشته شود، مشکلی ایجاد نمی‌کند.
ماده ۶ – شرایط قرارداد صلح
۱-
۲-
۳-
۴-
۵-
این قرارداد فی مابین مصالح و متصالح در کمال صحت عقل و سلامت و اراده و بدون اجبار و اکراه تنظیم گردید.
کلیه معاملات و قراردادهای مغایر با متن این صلح نامه بین مصالح با افراد دیگر باطل و بی اعتبار بوده و فاقد اثر است. مصالح تعهد نموده و اقرار می نماید که هیچ گونه معامله و عقد تملیکی مفاد این صلح نامه منعقد ننموده است. و در صورت وجود هر گونه عقد قبل یا بعد از این قرارداد عقد مذکور بی اعتبار است.
این قرارداد در مورخ ……………………. در حضور …………………………….. به عنوان شاهد در ……. نسخه در ید هر یک از طرفین موجود بوده و هر قرارداد دارای اعتبار واحد است و بین طرفین امضا و مبادله گردید.
امضا مصالح (صلح کننده) امضا متصالح (صلح گیرنده) امضا شاهد
سوالات متداول
تفاوت صلح نامه ملک محضری با دست نویس چیست؟
صلح نامه ملک محضری و قرارداد دست نویس اختلافاتی در جزئیات و تنظیمات دارند. اصولا صلح نامه محضری به عنوان یک سند رسمی و حکمی تدوین می‌شود که توسط دادگاه یا مرجع قضایی صادر می‌گردد. این نوع صلح نامه دارای اعتبار و اثر قانونی مستقیم است و بر اساس قوانین حقوقی کشور، به آن پیگیری می‌شود.
در مقابل صلح نامه ملک محضری، قرارداد دست‌نویس، توسط طرفین (بدون دخالت دادگاه یا مرجع قضایی) تنظیم و امضا می‌شود. این نوع قرارداد نیز دارای اعتبار است؛ اما باید به دقت تدوین شود. از آنجا که قرارداد دست نویس به دلیل عدم رسمیت، ممکن است مورد اتهام جعلی قرار گیرد، تنظیمات دقیق و صحیح آن ضروری است.
آیا صلح عمری سبب از بین رفتن مالیات بر اثر می‌شود؟
بله، صلح عمری می‌تواند باعث از بین رفتن مالیات بر ارث شود. زمانی که املاک و ارثیه‌ها پیش از فوت فرد به ورثه او تقسیم می‌شوند و این تقسیمات به طریق صلح عمری صورت می‌گیرد، هزینه مالیات بر ارث از بین می‌رود. این اتفاق معمولا به دلیل این است که قوانین مالیات بر ارث ممکن است بر اساس ارزش املاک و ارثیه‌هایی که وارثان دریافت می‌کنند، محاسبه شود. اما اگر این اموال پیش از فوت فرد مالک به صورت صلح عمری به ورثه‌ها منتقل شوند، ممکن است ارزش این اموال در محاسبه مالیات بر ارث محدود شود و در نتیجه هزینه مالیات بر ارث از بین برود.
هزینه پرداختی جهت تنظیم صلح نامه ملک چقدر است؟
ابتدا برای اینکه هزینه مورد نظر برای تنظیم صلح نامه ملک را بدانیم باید عوامل مختلفی را بررسی کنیم. این عوامل و خواسته‌های مد نظر در قرارداد تعیین می‌شوند.
برای استفاده از صلح نامه چه زمانی پیشنهاد می‌شود؟
همانطور که می‌دانید از شایع‌ترین موارد استفاده از صلح نامه ملک مشخص کردن سهم وراث می‌باشد. زیرا مالک با استفاده از این عقد قرارداد اموال خود را به هر نسبتی که بخواهد می‌تواند میان وارثین خود تقسیم نماید.
آیا می‌توان صلح نامه ملک را فسخ کرد؟
بله امکان فسخ صلح نامه ملک وجود دارد. اما دقت کنید هنگام تنظیم باید شرایط فسخ تدوین گردد. زیرا صلح نامه، عقدی لازم می‌باشد. از این رو می‌توان آن را با وکالت‌نامه مقایسه کرد؛ چراکه در وکالت نامه یکی از طرفین به راحتی قادر است آن را فسخ نماید.
منبع: khaneanzali.com