خلع ید یک دعوای حقوقی ویژه اموال غیرمنقول مانند خانه و باغ است. این دعوا زمانی مطرح می شود که شخصی بدون اذن دیگری ملک وی را تصرف کرده و حاضر به تخلیه نباشد در این صورت مالک با طرح این دعوای حقوقی رفع تصرفات وی را از دادگاه درخواست می نماید. این دعوا به طور صریح در قوانین پیش بینی نشده لکن حسب قواعد غصب در قانون مدنی« غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان»,غاصب در برابر ماک ضامن است بنابریان غیر قانونی بودن عمل غصب ملک دیگری و لزوم خلع ید غاصب استنباط می گردد. در ادامه به تفصیل این دعوای حقوقی را مورد بررسی قرار خواهیم داد. شما می توانید جهت مشاوره حقوقی و طرح سوالات در زمینه این دعوا با وب سایت حقوقی وکیل سایت در ارتباط باشید.
انواع خلع ید
انواع مختلفی از خلع ید وجود دارد که بسته به ریشه تصرفات شخص غاصب متفاوت است. اگر شخص بدون هیچ دلیلی ملک دیگری را غصب کند بحث خلع ید غاصبانه پیش می آید اما اگر نخست بین طرفین رابطه امانی وجود داشته مانند اجاره و یا ودیعه و شخص متصرف پس از مطالبه مالک از پس دادن مال خودداری نماید موضوع مشمول خلع ید امانی است و نیز در صورتی که ملک مشاع باشد و یکی از شرکا سهم دیگر شرکا را تصرف نماید موضوع مشمول خلع ید مشاعی خواهد بود.
خلع ید غاصبانه:
مشکلات حقوقی زمانی بروز پیدا می کنند که منشا تصرفات شخص به جای قانونی بودن مبنای غاصبانه پیدا کند. به عبارتی در این دعوا مالک مدعی می شود که ملک او به صورت غیرقانونی در تصرف دیگری است و خواهان رفع این تصرف می باشد. اما از آنجا که خواهان ادعایی مطرح کرده، باید آن را اثبات کند و از آنجا که در این دعوای غاصبانه, قراردادی بین طرفین وجود ندارد، اثبات این موضوع نیازمند ارائه مدارک و ادله است.
مهم ترین موردی که خواهان باید ثابت نماید، مالکیت او بر ملک می باشد. مالک مطابق قانون کسی است که نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و دادگاه این امر را از ادراه ثبت محل استعلام می کند. بعد از اثبات مالکیت خواهان بر ملک مورد تصرف عدوانی و معلوم شدن تصرف خوانده که از همان ابتدا به صورت غیرقانونی صورت گرفته است، بدون اینکه قراردادی بین طرفین منعقد شده باشد، می توان این دعوا را طرح کرد.
خلع ید امانی:
در این دعوا در ابتدا بین طرفین قراردادی وجود داشته که طرفین با توافق بر سر بندهای آن رابطه ای حقوقی را بین خود آغاز نموده اند. این رابطه حقوقی به درستی و در کمال صحت پیش خواهد رفت مگر زمانی که موعد قرارداد به پایان برسد (در صورتی که برای قرارداد موعدی تعیین شده باشد) در این صورت پس از انقضای موعد مالک دیگر الزامی به ادامه قرارداد و رابطه حقوقی که بر مبنای آن ایجاد شده است، ندارد. اما اگر متصرف باز هم به تصرفات خود ادامه دهد، به عنوان غاصبی شناخته می شود که ملک را به صورت غیر قانونی در تصرف دارد و می توان علیه او این دعوا را مطرح کرد.
لازم به ذکر است اگر قرارداد طرفین بدون مدت باشد، در صورتی می توان علیه متصرف طرح دعوا نمود که مالک، ملکش را مطالبه کرده باشد و متصرف از آن رفع تصرف نکرده باشد و همچنان به تصرفات خود که از این جا به بعد غاصبانه و غیر قانونی است ادامه دهد.
خلع ید مشاعی:
در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک رفع تصرف می شود ولی تصرف محکوم له در ملک، مشمول مقررات املاک مشاعی است. بنابراین قانونگذار به طور استثنایی اجازه داده است مالک قسمتی از ملک مشاع بتواند کل ملک را رفع تصرف نموده و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری به عمل آورد.
ارکان دعوای خلع ید
مالک بودن خواهان به موجب سند رسمی
تصرفات خوانده
نامشروع بودن تصرفات خوانده
احراز هر سه رکن لازم و ضروری است.
خلع ید از ملک مشاع
در برخی از موارد یک ملک دارای مالکین مختلف می‌باشد، به این صورت که یا به صورت شراکتی خریداری شده و یا به فرزندان یک خانواده به ارث رسیده است. در این صورت، هیچ‌یک از مالکین نمی‌توانند ادعای مالکیت مستقل داشته باشند و بدون اذن دیگران در مال مشترک تصرفی داشته باشند. در چنین مواردی طبق ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی، «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»
این بدان معنی است که، محکوم له در ملک مشاع زمانی که از سایر شرکا اجازه داشته باشد می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع فیه را به خود نماید.
مدارک لازم برای خلع ید
مدارک لازم که باید به دادگاه ارائه گردد به شرح ذیل هستند:
اصل و رونوشت مصدق سند مالکیت ملک
استشهادیه و حضور شاهدان در محضر دادگاه جهت اثبات موضوع
کارشناسی در صورت لزوم
تحقیقات محلی
معاینه محل
تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی
در دعوای خلع ید باید مالکیت خواهان به موجب سند رسمی به اثبات برسد، اما در دعوای تصرف عدوانی دادگاه وارد موضوع مالکیت نشده و صرف اثبات سبق تصرفات خواهان برای پیروزی در دعوا کافی است. مهم ترین تفاوت های خلع ید و تصرف عدوانی به شرح ذیل است:
خلع ید نیازمند تشریفات دادرسی است لکن تصرف عدوانی به صورت خارج نوبت رسیدگی می گردد.
خلع ید یک امر حقوقی است لکن تصرف عدوانی هم جنبه حقوقی دارد و هم جرم محسوب می گردد.
هر کسی که سبق تصرف داشته باشد خواهان در در دعوای تصرف محسوب می گردد بنابراین طرح این دعوا از طرف مستأجر، مباشر، کارگر و .. ممکن می باشد ولی دعوای خلع ید فقط از مالک و وکیل وی پذیرفته است.
اجرای رای خلع ید منوط به قطعیت آن است ولی اجرای رای تصرف بدون قطعیت ممکن است.
دعوای تصرف دعوانی یک دعوای غیر مالی ولی دعوای خلع یک دعوای مالی محسوب می گردد.
خلع ید چقدر زمان می‌برد؟
در دعاوی حقوقی مانند دعوای خلع ید زمان مشخصی برای رسیدگی به پرونده در نظر گرفته نشده است؛ بنابراین دعوای مطرح شده ممکن است در زمان کمتر از چند ماه رسیدگی و تعیین تکلیف شود، یا با توجه به تراکم بالای پرونده‌ها در شعبه دادگاه رسیدگی به این دعاوی نیاز به زمان طولانی‌تری داشته باشد.
هزینه خلع ید
طرح دعوا و اجرای حکم در این دعوای حقوقی نیازمند هزینه است. این هزینه برابر با هزینه دادرسی در دعاوی مالی و غیر منقول است. در این دعاوی نخست ارزش منطقه ای ملک را محاسبه و بر اساس آن میزان هزینه دادرسی مشخص می گردد.مشاع بودن یا نبودن زمین در محاسبه هزینه دادرسی تاثیری بی تاثیر است.
اجرای حکم خلع ید
نحوه اجرای حکم بدین صورت است که خواهان با در دست داشتن رای قطعی تقاضای صدور اجراییه می نماید و درنهایت رای صادره توسط دادورز اجرای احکام اجرا و ملک تخلیه و به مالک مسترد می گردد. در صورتی ملک ورثه ای باشد و هنوز سند آن به نام مورث باشد و برخی از ورثه ملک را تصرف کرده باشند در این صورت امکان طرح دعوا علیه وراث متصرف وجود دارد.
نتیجه گیری
غصب ملک دیگری پدیده ای است که از گذشته تا به امروز وجود داشته و هم اکنون پرونده های حقوقی با موضوع خلع ید یکی از شایع ترین ترین پرونده ها در محاکم دادگستری است. توجه به ارکان دعوا به ویژه مالکیت رسمی خواهان به هنگام تقدیم دادخواست ضروری و لازم است چرا که در صورتی فقدان یکی از ارکان دعوا, اثبات موضوع در دادگاه با سختی صورت می پذیرد و یا اصلا دعوا از اساس باطل بوده و استماع نمی شود.